Småhuspriserna under press – därför tvekar köparna

Gamla och stora småhus i huvudstadsregionen är svårsålda. Många hus har faktiskt tappat i realvärde sedan 2010. Bakom utvecklingen ligger ett nytt förhållningssätt bland köparna.

Bomarknaden är het i huvudstadsregionen. Inflyttningen till regionen är stor och allt fler behöver boende.

Utvecklingen syns ändå inte i småhuspriserna. Priserna har sjunkit sedan finanskrisen om man räknar bort inflationen. Den som köpte ett hus 2010 i Helsingfors, Esbo, Grankulla eller Vanda kan räkna med att realvärdet på huset ligger på 90–100 procent av inköpspriset.

Fastighetsmäklaren Fredrik Hellman på Aktia, med lång erfarenhet av fastighetsmarknaden i framför allt Esbo och Grankulla, har noterat ett nytt fenomen under de senaste åren.

– Köparna frågar sig allt mer: Vad kostar det att bo i huset? Lönar sig ett köp om vi bor i det i bara fem år? Får vi tillbaka pengarna vi lägger på att renovera vid en försäljning? Det här är ett tankesätt som inte fanns för tio år sedan.

Tidigare var det vanligare att man köpte ett hus för lång tid, kanske för hela livet. Köparen drog då själv nytta av investeringar som gjordes i huset efter köpet och kortsiktiga kalkyler spelade inte någon större roll. Husägaren kunde i stället njuta av låga driftskostnader, lägre än de som följer med andra boendeformer.

Fakta

Trender på småhusmarknaden

Småhusdrömmen är fortfarande stark hos finländarna, visar bland annat den boendebarometer som Finlands miljöcentral låtit göra. Barometern visar också att allt fler ändå drömmer om boende i urban miljö vid goda kommunikationer och att småhus är det ideala boendet för färre än i början av 2000-talet.

Ensamhushållen blir fler. Småhusen är oftast för stora för dem som bor ensamma.

De stora årskullarna som föddes i slutet av 1940-talet väljer att flytta ut från sina hus till lägenheter nära service. De villiga köparna är nödvändigtvis inte lika många.

Nu avskräcks köparna av alla de kostnader som kan komma snabbt efter köpet.

– Gamla och stora hus är mycket svåra att sälja, säger Fredrik Hellman.

Däremot är marknaden för nya villor i huvudstadsregionen stark.

– Nya hus säljer väldigt bra. Något pristak finns inte. Ett nytt hus kan kosta 1,2 miljoner och det finns köpare. Ett gammalt hus som kostar 1,2 miljoner är däremot svårsålt, säger Fredrik Hellman.

I ett nybygge behöver köparen inte bekymra sig för stora renoveringar och priset i en framtida försäljning om några år väcker inte samma oro som med ett äldre hus.

Skatten spelar också en roll. Vid en småhusförsäljning betalar köparen överlåtelseskatt på fyra procent jämfört med två procent för försäljning i ett bostadsaktiebolag.

– Den högre skattesatsen bromsar handeln mycket, säger Fredrik Hellman.

Parhus som är delar av aktiebolag och som betalar den lägre skatten har ändå inte heller haft någon stark utveckling sedan 2010, vilket tyder på att osäkerheten gäller småhus överlag.

Säljarna har fått räkna med att anpassa sina priskrav till den rådande situationen.

– Det finns alltid köpare till marknadspris, säger Fredrik Hellman.

För den modiga kan den rådande marknaden vara en chans. Försäljningsobjekten är potentiellt många när de stora årskullarna väljer att flytta ut ur sina stora villor till bekvämare och enklare lägenhetsboende.

Samtidigt verkar priserna ha stabiliserat sig. Räknat i realpriser ligger marknaden fortfarande lägre än strax före finanskrisen, men riktningen har varit uppåt eller stabil de två senaste åren. Bottenåret ser ut att ha varit 2015.

Men något ryck uppåt verkar inte vara i sikte.

– Vi ser inte något som skulle förändra situationen särskilt snabbt, varken till det bättre eller sämre. Utbudet är också stabilt, säger Kirsi Raappana, försäljningsdirektör vid Kiinteistömaailmas kontor i Aviapolis i Vanda.

Hon ser en utveckling mot bekvämare och enklare småhusboende, och preferensen är då nybyggt.

– I Övitsböle jobbade vi med ett typiskt sådant objekt som många är ute efter. Åtta nybyggda enskilda hus på 120–140 kvadratmeter bildar ett aktiebolag på gemensam tomt. Varje hus har en egen liten gård som de boende i huset förvaltar över själv. Var och en står också för sina egna värme- och elkostnader. Aktiebolaget ansvarar för förvaltningen som bokföring och disponenttjänster.

En konsekvens av köparnas preferens för lättskötta och kompakta hus är enligt Raappana att tomterna blir allt mindre. Köparna suktar inte längre efter stora gårdar utan det räcker med rum för exempelvis en terrass. Stora tomter delas upp och får nya hus.

Utvecklingen med små tomter har också att göra med en rent ekonomisk dynamik där tomtmarken blir dyrare i regionen och där allt fler områden planeras mer effektivt.

Prisutveckling uppåt i Vanda kommer ofta genom att nyare hus kommer till försäljning, säger Raappana.

– För en tid sedan var det hus från 1990-talet som gällde. Nu vill köparna helst ha hus från 2000-talet.

Också här handlar det om osäkerheten kring vad som behöver göras med äldre hus och kostnaderna som stora renoveringar för med sig.

– Ett 80-talshus ger mycket huvudbry för köparen, säger Raappana.

Trots en viss tröghet på marknaden lever småhusdrömmen vidare.

– Vi har märkt att köparna är yngre än förr. De låga räntorna gynnar unga familjer som längtar att bo i ett eget hus.

De unga köper ändå inte likadana hus som sina föräldrar.

– Man är inte nödvändigtvis ute efter ett traditionellt hus med stor gård. Kompakta hus lockar mest, säger Raappana.

”Nu sover jag gott, äntligen!”

Angelina fick dålig sömn men rogivande växter hjälpte henne. "Min livskvalitet är mycket bättre nu" säger hon. 20.9.2018 - 13.33