Prognos: Oroande utveckling fortsätter för bostadspriserna på 2020-talet

Hur värdet på bostäderna utvecklades i Finland under 10-talet berodde till stor de på läget. Gräsviken alldeles invid Helsingfors centrum (bilden) såg en prisökning på kring 20 procent. I vissa finländska städer sjönk priserna med 20 procent under samma tid. Bild: Emmi Korhonen/Lehtikuva

Bostadspriserna sjönk i stora delar av Finland under förra decenniet. Vi kommer att se samma utveckling också på 2020-talet, spår ekonomiska forskningsinstitutet Pellervo.

Den finländska bostadsmarknaden körde på två olika spår på 2010-talet och inget tyder på att utvecklingen vänder. Det säger ekonomiska forskningsinstitutet Pellervo i sin färska rapport.

– Polariseringen ökar i takt med att fler flyttar till de stora städerna. Priserna fortsätter stiga i de största städerna medan trenden är sjunkande i många medelstora städer, säger forskaren Peetu Keskinen på Pellervo.

För att spå framtiden har Pellervo först sett på utvecklingen under 2010-talet i olika områden. Allmänt taget gäller att hus och hem i utkanterna varit sårbara för sjunkande priser. Det gäller på hela landets nivå, på landskapsnivå och ofta och också på enskilda städers nivå.

Under 2010-talet var till exempel hela Nyland en vinnare på bostadsmarknaden. Ser man noggrannare på Nyland upptäcker man att skillnaderna är stora.

I delar av Nyland med stark befolkningsutveckling har priserna fortsatt uppåt i jämn takt. I krympande nyländska kommuner har bostadspriserna däremot stagnerat eller åtminstone inte stigit.

Motsvarande mönster finns kring till exempel Tammerfors i Birkaland. På bara några tiototals kilometers avstånd kan situationen skilja sig radikalt.

Kuhmos stadsdirektör Tytti Määttä, som kommenterade Pellervos rapport under onsdagen, säger att en liknande utveckling även kan ses långt utanför storstäderna, som i just Kuhmo i Kajanaland. Vissa hus, som hus vid sjöläge eller i centrum, kan behålla sitt värde trots att utvecklingen är negativ i andra delar av kommunen.

HBL har tidigare visat hur prisutvecklingen skiljer sig också i Helsingforsregionen. Den starkaste utvecklingen under 10-talet hittar man i centrum av Helsingfors medan utkanterna av regionen fick nöja sig med att bostäderna ungefär bevarade sitt värde.

Lånen påverkar

Bland forskarna råder det stor enighet om att Finland delats upp i olika bostadsmarknader som följer skilda spår. När det gäller frågan om vad som ligger bakom utvecklingen är samsynen inte lika stor.

I sin rapport lägger Pellervo stor vikt vid befolkningsutvecklingen. Områden där befolkningen krymper antas få en sämre utveckling på bostadsmarknaden.

Elias Oikarainen, professor i fastighetsekonomi vid Aalto-universitetet pekar på några andra faktorer.

– En krympande befolkning behöver inte leda till sjunkande priser. Om inkomsterna stiger samtidigt kan bostadspriserna krypa uppåt trots att invånarna blir färre, säger Oikarainen och nämner bland annat Kouvola i Kymmenedalen som exempel från 2000-talet.

Tillgången till lån påverkar också. De allt lägre räntorna och de allt längre lånen kan ha stött prisutvecklingen i stagnerande områden under 00-talet och också in på 10-talet.

Effekten kan ha klingat av under andra hälften av 10-talet när lånekostnaderna närmat sig nollpunkten. Och det i sin tur kan ha slagit mot sårbara områden. Samtidigt har bankerna blivit försiktigare med att bevilja lån för bostadsköp i områden med sjunkande priser.

Måttlig utveckling

Att lånekostnaderna inte sjunker lika mycket som tidigare och att bankerna synar sina bolånekunder allt noggrannare kan påverka prisnivån även i områden med stigande priser.

Överlag gäller att den årliga prisökningen i Finland var 3–5 procentenheter lägre 2008–2018 än under den föregående tioårsperioden 1998–2018, enligt Pellervos rapport. Det gäller hela Finland, också Helsingforsregionen. Skillnaden kan inte bara förklaras med den sjunkande inflationen.

Att priserna i tillväxtcentrumen i Finland inte skenat i väg på samma sätt som i till exempel Sverige kan bero på att det byggts många nya bostäder som ökat utbudet. Utbudet har ökat i takt med efterfrågan. Enligt Pellervo har det här dämpat prisutvecklingen i framför allt Esbo och Vanda.

Pellervo spår att samma utveckling fortsätter på kort sikt. Prognosen är att bostadspriserna ökar med kring 3 procent i Helsingfors under 2020 och med kring en procent i Vanda och Esbo. Åbo ser en ökning på 2 procent, tror Pellervo. Prognosen för hela landet är 1 procent, vilket motsvarar inflationen.

I städer som Kuopio och Lahtis tror Pellervo att priserna sjunker med upp till 2 procent under 2020.

Stadsdirektören Tytti Määttä i Kuhmo, som möjligtvis tröttnat lite på att boende i stora delar av Finland utmålas som en förmögenhetsförstörare, hoppas att man också ser andra aspekter än priset i boendedebatten.

– Boende handlar inte bara om pris. Det är också framför allt ett hem, kanske ännu mer på glesbygden. Där är hemmet den centrala skådeplatsen för livet, till skillnad från städerna där en stor del av livet ofta utspelar sig utanför bostaden.

Aktia Aktiecertifikat Renare Europa ger tidsenlig diversitet åt placeringsportföljen

Mer läsning