Husbolagens växande lån är en dold skuldbomb

Finansinspektionen och Finlands Bank ser med oro på trenden där allt större skulder samlas hos husbolagen. Samtidigt varnas för risker med att investerare äger många lägenheter i ett och samma husbolag. – Om investeraren får ekonomiska problem kan det drabba alla i husbolaget, säger Kenneth Kaarnimo på Danske Bank.

De finländska hushållens skulder har enligt Finlands Bank stigit till en historiskt hög nivå. Men det är inte privatpersoners vanliga banklån som i första hand oroar, utan de lån som tas för husbolagens räkning.

Av tradition har stora husbolagslån setts som en belastning och husbolag med stora skulder har betraktats som "dåliga" bolag. Men i dag är det mer regel än undantag att nybyggda lägenheter säljs med en skuldandel på upp till 70 procent.

– Ännu för fem tio år sedan var husbolagets skuldandel högst 30 procent, säger Kenneth Kaarnimo, direktör för personkundsverksamheten vid Danske Bank.

Att stora lån tas i husbolagens namn gör att byggbolagen kan bjuda ut nya lägenheter till ett rimligt försäljningspris, vilket sänker tröskeln för köparna att slå till. Att köpa bostad kan kännas särskilt smärtfritt när tiderna är goda, konsumentförtroendet starkt och räntorna låga – i kombination med en lång amorteringsfri period.

Slutpriset kan fördunklas

Risken är dock att bostadens slutliga skuldfria pris fördunklas när en stor del av priset är inbakat i ett bolagslån. Ett bolagslån ska givetvis också återbetalas och när räntorna stiger är risken att många har skulder som de har svårt att klara av, särskilt om konjunkturen vänder ner och arbetslösheten stiger.

– Hushåll som är kraftigt skuldsatta i förhållande till sina inkomster och tillgångar är sårbara för effekterna av räntehöjningar, ekonomiska svårigheter och sjunkande bostadspriser, påminde Finlands Bank härom veckan.

Finansinspektionen, som är den myndighet som övervakar bankerna, meddelade nyligen att man mer än tidigare kommer att fokusera på övervakning av riskerna med husbolagslån och bankernas sätt att bevilja dem. Finansinspektionen uppmanar bankerna att i sina stresstest av kundernas finansieringsvederlag också beakta framtida räntehöjningar. Finansieringsvederlaget är den månatliga summa som bostadsinnehavaren betalar för att avkorta bolagets skuld.

Vuokraturvas styrelseordförande Timo Metsola varnade i ett blogginlägg förra veckan för att trenden med växande husbolagsskulder kan påverka hela det finländska bostadslånesystemet. Ökade risker gör de finländska bankernas internationella återfinansiärer försiktigare, vilket kan göra det dyrare för bankerna att skaffa pengar. Det kan leda till sämre villkor också för gamla husbolag som behöver lån till stambyten och fasadrenoveringar, varnar han.

Investerare ökar sårbarheten

Förutom de växande husbolagslånen ser Finansinspektionen risker med det ökade antalet investerare som köper bostäder i placeringssyfte. I vissa husbolag kan andelen investerarägda bostäder vara mycket hög.

Bakgrunden är att det finns gott om pengar, samtidigt som räntorna är låga. Då söker sig pengarna till kanaler som ger hyfsad avkastning till hyfsad risk. Flera stora portföljförvaltare har valt att placera i bostäder, men också många privatpersoner. För investerarna innebär stora husbolagslån dessutom förmånligare finansiering än de själva skulle få direkt från bankerna.

Enligt Kenneth Kaarnimo har Danske Bank, precis som övriga banker, hållit ögonen på fenomenet redan i ett par år. Han pekar på flera risker med en hög andel investerare i ett husbolag – och särskilt illa är det om alla risker materialiseras samtidigt.

– Om en enskild investerare köper många lägenheter i ett och samma husbolag är hela bolaget sårbart om investeraren får ekonomiska problem, till exempel om investeraren har stor skuld och räntorna stiger.

Om investeraren i en sådan situation väljer att sälja flera bostäder samtidigt är det sannolikt att prisnivån sjunker. För den som själv bor i huset och kanske tvingas sälja sin lägenhet på grund av arbetslöshet, finns det risk för att bostadens värde inte längre täcker banklånet.

Risken är mindre om ägandet är spritt på flera olika investerare, men också då kan det hända att de i något skede anser att de får bättre avkastning någon annanstans och flyttar över sitt kapital dit. Om alla gör det samtidigt och många bostäder kommer ut på marknaden är det sannolikt att priserna sjunker.

Om investeraren inte klarar av att betala sitt bolagsvederlag, är de övriga medlemmarna i husbolaget skyldiga att ta över och sköta de åtaganden bolaget har förbundit sig till.

– Riskerna är många och det är bra att frågan diskuteras. De vanliga bostadslånen är relativt väl reglerade, men när det gäller husbolagslånen borde man få gemensamma regler, som eventuella lånetak och en gräns för de amorteringsfria perioderna, säger Kaarnimo.

Striktare lånevillkor

Finansinspektionen förutsätter att bankerna beaktar bostadsbolagets ägarstruktur i bedömningen av riskerna när man beviljar lån till husbolag. Helsingin Sanomat skrev förra veckan att Nordea har börjat tillämpa striktare villkor vad gäller andelen investerarägare i ett husbolag. I sina låneofferter förutsätter banken att högst 30 procent av ett husbolags lägenheter får ägas av investerare. Andelen kan vara högre, men då blir lånevillkoren sämre.

Danske Bank har inga fasta gränser, men också hos den banken iakttar man särskild försiktighet och gör noggranna bedömningar från fall till fall, berättar Kenneth Kaarnimo.

”Nu sover jag gott, äntligen!”

Angelina fick dålig sömn men rogivande växter hjälpte henne. "Min livskvalitet är mycket bättre nu" säger hon. 20.9.2018 - 13.33