Hur fungerar husbolaget?

Tid för bolagsstämma. I de flesta husbolag hålls bolagsstämman på våren. Bild: Leif Weckström

På våren äger de flesta husbolags årliga bolagsstämmor rum. HBL:s läsare fick skicka in frågor som berör husbolag. Fastighetsförbundets jurist Kristel Pynnönen svarar på frågorna.

Vad är minimum information som bör presenteras per projekt för de kommande fem åren?

Svar: På bolagsstämman ska styrelsen ge en skriftlig redogörelse för behovet av underhåll av bolagets byggnader och fastigheter som de närmaste fem åren väsentligt påverkar användningen av en aktielägenhet. Detsamma gäller för bolagsvederlaget och övriga kostnader för användningen av lägenheten. Uppgifterna ska också finnas i disponentintyget. Lagen säger inget om hur detaljerad och ingående informationen ska vara. En vanlig kutym är ändå att man presenterar ungefärliga tidtabeller och även preliminära kostnadskalkyler kan ingå. Redogörelsen ska också framgå av disponentintyget.


Jag kan inte delta på bolagsstämman. Kan någon annan med fullmakt representera mig och måste det vara någon anhörig?

Svar: En aktieägare får utöva sin rätt vid bolagsstämman genom ett ombud som ska visa upp en daterad fullmakt eller på något annat tillförlitligt sätt visa sin rätt att företräda aktieägaren. Det behöver inte vara en anhörig som ombud.


Finns det någon lag som säger hur många aktieägare som måste vara närvarande för att en bolagsstämma ska vara beslutsför?

Svar: Det finns inga krav i lagen. Bolagsstämman väljer en ordförande för stämman. Ordförande ska se till att protokoll förs vid stämman. Ordförande och en för ändamålet vald justerare ska underteckna protokollet. Närvaro krävs av minst två personer varav åtminstone den ena bör vara aktieägare eller ett ombud för en aktieägare.


Vilka principer och bestämmelser gäller för anskaffning av gungor och sandlåda? Hör gungor och sandlåda generellt sett till den utrustning som ska bekostas gemensamt?

Svar: Ja. Med bolagsvederlaget kan husbolaget täcka sina utgifter för gemensam anskaffning av en nyttighet som har samband med bolagets verksamhet eller användningen av fastigheten eller en byggnad. Gungor och sandlåda utgör en sådan anskaffning. Beslut gällande anskaffningen fattas i regel med majoritet på bolagsstämman. Om pengar finns budgeterade så kan också styrelsen ta ett beslut om att skaffa gungor och sandlåda.


I vårt husbolag finns bastu och simbassäng. Kan man kräva att få se kalkylerade kostnader för bastu och simbassäng? Ska verkliga kostnader täckas av inkasserade avgifter för bastutimmar eller kan de, och får de, vara subventionerade av alla genom bostadsvederlagen? Har man rätt att veta av vem och hur mycket bastuavdelningen används och får man kräva en användarstatistik?

Svar: En enskild aktieägare kan inte kräva att få se kalkylerade kostnader för bastu och simbassäng, men på bolagsstämman kan man ge styrelsen i uppgift att utreda hur mycket användningen kostar. Avgifterna för användning av bastu och simbassäng får vara subventionerade. Simbassängen och bastun är en del av husbolaget och man kan inte tänka sig att det bara är de som använder simbassängen och bastun som står för kostnaderna. Man kan få statistik på hur mycket simbassängen och bastun används, men man har inte rätt att kräva att få reda på vem som använt bastun och simbassängen.


På vilka grunder bestäms vattenavgiften i ett husbolag? Jag vistas sammanlagt bara 2 månader årligen i min lägenhet och betalar vattenavgift varje månad. Är det skäligt att jag betalar samma summa som de aktieägare som använder vatten dagligen?

Svar: Grunden för vattenavgiften bör framgå av bolagsordningen. Själva storleken på avgiften är en fråga som hör till bolagsstämman. Aktieägaren har ingen rätt att kräva lägre avgift utifrån sin vattenförbrukning ifall personen till exempel bara vistas varannan vecka i lägenheten. I rättspraxis har ansetts att vattenavgift bör betalas för de som är skrivna i lägenheten. En trend är att införa vattenmätare och då införs i bolagsordningen att man betalar vederlag utifrån förbrukningen. Men det kommer att ta en lång tid innan det finns vattenmätare i alla husbolag.


I vårt husbolag ska trappuppgångarna renoveras. Är det rätt att renoveringen finansieras enligt antalet kvadratmeter. Jag som äger en större lägenhet betalar mer än de som har mindre lägenheter?

Svar: Varje husbolag har sin bolagsordning och där finns vederlagsprinciperna. Man betalar enligt den principen. Det har funnits rättsfall där folk ansett att de har betalat oskäligt mycket i förhållande till andra aktieägare. Men i rätten har man alltid utgått från bolagsordningen som man kan läsa när man köper lägenheten. Det finns också fall där jämn fördelning av kostnader använts, som till exempel att varje dörr till lägenheterna förnyas.


Parkering väcker frågor. Parkering på husbolagets tomt väcker en hel del frågor. Bild: Leif Weckström

I mitt husbolag planerar man parkeringsplatser på området. Platserna räcker inte till för alla intresserade. Styrelsen planerar att lotta ut platserna som är i bolagets ägo. Jag bor inte själv i huset. Lägenheten bebos av min son. Husbolaget hävdar att jag inte har rätt att delta i utlottningen eftersom jag inte själv bor i huset. Platsen skulle användas av min son som bor i huset. Är det här möjligt? Jag borde ha likvärdiga rättigheter som andra aktieägare. Kan man besluta om att vinsterna blir permanenta eller borde förfarandet upprepas vart tredje år. Kan bolagets styrelse fatta beslutet eller krävs det bolagsstämmans godkännande?

Svar: Markanvändningen och bygglagen utgår från att bilplatserna på tomten i främsta hand är för dem som bor och verkar i byggnaderna uppförda på tomten. Men i lagen om bostadsaktiebolag finns paragrafen om aktieägarnas likställighet. Specifikt om bilplatser finns inget omnämnande i själva paragrafen, men likställigheten ska beaktas vid fördelning av bilplatser. När man delar ut bilplatser utgår man från en bilplats per lägenhet. Om bilplatserna inte räcker till så förverkligas likställigheten exempelvis med en kölista eller genom lottning av platserna med jämna mellanrum. Alla aktier medför lika rätt i bolaget om inte annat står i bolagsordningen. Bolagsstämman, styrelsen och disponenten får inte fatta beslut eller företa någon annan åtgärd som är ägnad att ge en aktieägare eller någon annan en otillbörlig fördel till nackdel för bolaget eller någon annan aktieägare.


Jag innehar aktierna till en tvåa i ett bostadsbolag. Det finns några av bolaget ägda garage och bilplatser på området. Systemet är att alla som äger en lägenhet har rätt till en parkeringsplats. Många står i kö för att kunna lämna sin plats med värmestolpe för till exempel en plats med tak och stolpe eller garage. Kan man påstå att en aktieägare ska ha rätt till garage eller annan bilplats till ett billigare pris än marknadspriset och motivera det med att det är inbakat i vederlaget?

Svar: Eftersom bilplatserna finns till för de som bor i husbolaget, utgår man inte från marknadspris då platserna hyrs ut. Hyran som man tar in för bilplatser ska i regel vara så pass stor att den täcker de löpande utgifterna för platsen, exempelvis el och värmekostnader. Ifall bolaget har extra platser, kan bolaget hyra ut platsen till utomstående personer. Ofta är hyran i det fallet marknadspris.


I vårt husbolag planerar vi ett rökförbud på balkonger. Gäller förbudet enbart allmänna balkonger eller också privata balkonger ?

Svar: Det lönar sig att skilja på husbolagets och aktieägarens balkong. På allmänna balkonger kan ett tobaksförbud införas med ett majoritetsbeslut på bolagsstämman. Det går också att genomföra ett rökförbud på alla balkonger i husbolaget men då måste bolagsordningen ändras och godkännas av samtliga aktieägare och således kräver ett förbud mot rökning på aktieägares balkong samtycke. Tobakslagen är under revidering och när det gäller förbud mot rökning på aktieägares balkong planeras en lagändring.


Har en aktieägare rätt att kräva protokoll från varje styrelsemöte i husbolag? Vilka mötesprotokoll måste redovisas för samtliga husets aktieägare?

Svar: Protokollet från bolagsstämman ska senast fyra veckor efter bolagsstämmans tidpunkt vara tillgängligt hos styrelsen och bolagets disponent. En kopia av protokollet ska ges till de aktieägare som ber om det. Aktieägarna har rätt att få kopior också av bilagorna. Styrelsen väljer själv om man delger aktieägarna sina mötesprotokoll. Men om det har tagits ett beslut på ett styrelsemöte om något som påverkar en aktieägares rättigheter så har aktieägaren rätt att få ett skriftligt beslut. För husbolag finns en rekommendation om god sed för information.


Jag hyr ut min lägenhet. Husbolagets styrelseordförande hävdar att det finns ett beslut på att tvättstuga och bastu bara får användas av aktieägare. Är det här rätt?

Svar: Detta kränker i regel hyresvärdens jämlikhet. Ett sådant förfarande kräver en bestämmelse om detta i bolagsordningen och sådana bestämmelser är ovanliga.

Kim Herold: ”Motorsängen hjälper mot snarkningarna”

Musikern Kim Herold, även känd från tv-programmet Selviytyjät, har märkt att en bra säng gör det lättare att återhämta sig och att den till och med förebygger idrottsskador. 5.11.2019 - 14.22

Mer läsning