Helsingfors fortsätter bygga tack vare regeländring

Helsingfors stad bygger och rustar upp drygt 2 500 bostäder årligen, med målet att erbjuda billigt boende. Med tanke på de stigande byggkostnaderna hade det varit svårt utan en undantagsändring i reglerna.

De elva 70-talshusen i Gamlas är ett typexempel på vilken sorts fastigheter Johan Hellberg jobbar med.
– Det här är ett typexempel på vilken sorts bostäder vi jobbar med, säger Johan Hellberg, chef för renoveringar på Helsingfors stads bostadsproduktion när HBL träffar honom i Gamlas.
Han syftar på två täckta höghus från 1970-talet, som har blåsts ut invändigt för en fullständig restaurering. Det ska bland annat göra dem mer energieffektiva.
Det här är sista fasen i en grundlig renovering av elva höghus i kvarteret. Ägaren är Helsingfors stads bostäder Heka, Finlands största hyresvärd.
– Prislappen på bara den här fasen är ungefär 20 miljoner euro, berättar Hellberg.

Konjunkturrisken

Projektet är typiskt för staden bland annat med tanke på omfattningen och den cirka sex år långa tiden det tar att genomföra det. I och med att det är ett långvarigt projekt är det uppdelat på tre kontrakt.
Det hade varit svårt att få en entreprenör att skriva under ett så långt kontrakt för hela projektet, av den enkla orsaken att det alltid finns en risk att konjunkturen eller marknadsläget försämras.
– Det är byggbolaget som tar på sig risken för att läget förändras under ett långt projekt, konstaterar Hellberg.
Under det senaste året har den risken realiserats i form av skenande priser och brist på råvaror. Först på grund av att den koordinerade återhämtningen efter pandemin skapade materialbrist, sedan på grund av Rysslands invasion av Ukraina och de påföljande sanktionerna som bröt leveranskedjor och tryckte upp energipriserna.

Statligt finansierade

Med tanke på turbulensen inom branschen glädjer sig Hellberg åt regeländringen som statliga Finansierings- och utvecklingscentralen för boende, mer känt som Ara, meddelade om förra veckan.
Nu blir det möjligt att binda byggavtal för nya, ara-finansierade bostäder till kostnadsindex. Det betyder att entreprenören kompenseras om priserna på byggmaterial eller arbetskraft stiger.
Tre fjärdedelar av stadens bostadsproduktion är finansierade med räntestödslån av Ara, vilket innebär att vissa kostnadsvillkor måste uppfyllas.
– Det är en väldigt bra sak, för det skulle ha varit svårt att hitta entreprenörer som vill bygga till ett fast pris utan en stor riskpremie i dagens läge. Vi har redan märkt att entreprenörer är tveksamma till att ta sig an nya projekt.
Samtidigt innebär kopplingen till index att kostnaden för byggprojekten följer kostnadsutvecklingen för material och arbetskraft. På sista tiden har trenden pekat spikrakt uppåt.
Enligt Hellberg påverkas ändå inte hyresnivån eller det nuvarande priset på bostadsrätter av att bygg- och renoveringskostnaderna ökar. I förhållande till stadens befintliga bostadsbestånd, drygt 50 000 hyresbostäder, är nyproduktionen trots allt förhållandevis liten.
– Det är ännu inte tillräckligt mycket för att det ska ha någon inverkan på boendekostnaderna.
När det gäller renovering av gamla fastigheter är man inte lika utsatt för de stigande priserna på till exempel stål, säger Hellberg.

Innebär detta att Helsingfors stads bygg- och renoveringskostnader stiger?

– Det första projektet med kostnadsindex påbörjas först på sommaren, och indexets inverkan realiseras höstens 2024 då det blir klart. Det kan också betyda att kostnaderna sjunker. Indexets kostnadsinverkan inkluderas dessutom i aras räntestödlån.
Kimmo Huovinen, biträdande direktör på Ara, säger i ett mejlsvar till HBL att det handlar om ett tillfälligt beslut. Så snart den exceptionella osäkerheten har passerat kommer möjligheten att binda projekten till kostnadsindex dras tillbaka.
"Syftet är att göra det att lättare att prissätta anbud, så att projekt överhuvudtaget kan genomföras. I annat fall hade det inte funnits några anbud, eller så hade de inkluderat en stor riskpremie. Och om husen inte byggs går man miste om sysselsättningseffekter och skatteintäkter", säger Huovinen.
Enligt Huovinen har beslutet ingen effekt på hyresnivån för befintliga bostäder. Men i nya Ara-hus baseras hyran på kostnad, och om det blir så att prisnivån stiger innebär det i längden att hyrorna höjs, säger han.
Fastigheten tömdes helt, tills bara skalet återstod.

ANDRA LÄSER