Finska kontorshus i kläm då amerikansk fastighetsbjässe missade lånebetalning – ”Påverkar inte hyresgästerna”

Det amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone är en av världens största fastighetsinvesterare. Nu har bolaget låtit en obligation värd 310 miljoner euro förfalla, utan att betala långivarna. Detta rapporterar nyhetsbyrån Bloomberg, med hänvisning till egna källor.

Betalningsinställelsen ger ringar på vattnet även i Finland. Som säkerhet för obligationen står nämligen ett antal finska fastigheter, som hör till en av finska Spondas fastighetsportföljer. 

Sponda äger ett antal köpcenter och kontorsfastigheter i Finland, såsom Forum och Citycenter i centrala Helsingfors. Bolaget köptes av Blackstone för 1,8 miljarder euro 2018, och var tidigare ett börsbolag med bland annat Konstsamfundet som storägare. 

Blackstone har försökt förhandla om att förlänga tidsfristen, enligt Bloombergs uppgifter, vilket långivarna inte har gått med på. Bolaget har också försökt sälja fastigheterna, utan att lyckas.

I bakgrunden finns de sjunkande fastighetsvärderingarna i Europa och de stigande räntorna. Kombinationen har fått potentiella köpare att tveka, i väntan på en klarare bild av hur höga räntorna kommer att bli. Det sätter stor press på fastighetsägare med lån som är på väg att förfalla.

Så mycket som en tredjedel av alla europeiska fastighetsobligationer som löper ut under 2023 och 2024 bedöms bli mycket svåra att omfinansiera, skriver Bloomberg. 

Sponda skriver i ett mejlsvar till HBL att det bara är en liten del av Spondas fastigheter som berörs av situationen. Det handlar om 10–15 procent av bolagets fastigheters sammanlagda värde. 

”Vår kärnportfölj består av högklassiga fastigheter på de bästa platserna i Finlands största städer. Arrangemangen påverkar inte våra hyresgäster, och vi kommer fortsättningsvis investera i kontors- och affärsfastigheter”, skriver Sponda till HBL. 

Fastigheterna i Helsingfors innerstad ska inte vara en del av den portfölj som står som säkerhet för det förfallna lånet. Sponda genomförde nyligen en omfinansiering för 1,5 miljarder euro av sin kärnportfölj, fram till 2027. I den ingår 32 fastigheter i centrala Helsingfors. 

Portföljen som har använts som säkerhet ska innehålla totalt 45 fastigheter och vara värd totalt 530 miljoner euro. Det handlar i huvudsak om kontorsbyggnader, enligt Bloomberg. 

Utöver köpcentren i innerstan äger Sponda kontors- och affärsfastigheter i andra delar av Helsingfors samt i Uleåborg och Tammerfors.

Den pantsatta fastighetsportföljen har en anmärkningsvärt hög vakansgrad. Så mycket som 45 procent av portföljens kontors- och affärsyta ska stå tom, enligt uppgifterna. 

Vakansgraden har stigit med 10 procentenheter under pandemin, enligt Bloomberg, och reserestriktionerna ska också ha försvårat försäljningen av fastigheterna.

Kreditinstitutet Fitch nedgraderade den berörda finska fastighetsportföljen i december, med motiveringen att ”svaga makroekonomiska utsikter begränsar intresset för andra klassens tillgångar”.

Det låter spektakulärt att ett lån på 310 miljoner bara tillåts förfalla. Men i verkligheten är det kanske inte fullt så dramatiskt. Det menar åtminstone Ilkka Tomperi, som är arbetslivsprofessor med inriktning på fastighetsinvesteringar vid Aalto-universitet och operativ direktör på investeringsbolaget Capman. 

 – Jag känner inte till detaljerna i det här specifika fallet, men generellt finns det processer för hur den sortens situationer ska lösas. Utgångsläget är att inga långivare vill ta över pantsatta fastigheter, det gör man bara i sista hand. 

Enligt Tomperi är fallet resultatet av utvecklingen de senaste åren med låga räntor och hög aktivitet på fastighetsmarknaden. Sedan finanskrisen har nordiska, och i synnerhet svenska, fastighetsbolag köpt upp fastigheter med olika former av innovativa, ofta komplicerade kapitalstrukturer. Lånen har typiskt sett haft korta löptider, vilket har betytt att de måste omfinansieras ofta. 

Det blir ett problem i ett läge som det nuvarande, där priserna faller och räntorna stiger. Det är därför man särskilt i Sverige har sett många fastighetsförsäljningar sedan sommaren, enligt Tomperi. Svenska bolag som Akelius, Balder och Castellum har alla tvingats till stora utförsäljningar. 

– Fastighetsbolagen har trimmat sina portföljer. Men Finland skiljer sig lite från Sverige i och med att vi inte har stora börsnoterade fastighetskoncerner på samma sätt.

– Jag är inte direkt orolig, jag ser ingen stor risk för att det spiller över. Och om man jämför med finanskrisen så har fastighetsbolagen trots allt en bättre kapitaltäckning nu.