Sommartider för generationer

Det sägs att en familj inte kan dela på en sommarstuga i längre än två generationer utan gräl och långvariga konflikter. Vi hoppas att det inte är så. Hör av dig om ni har ett fungerande samspel kring samma släktstuga trots att barnen med familjer och deras ättlingar blir allt fler!

Ärvda och samägda sommarställen förutsätter en grad av förståelse och respekt som få syskon eller kusiner i längden besitter. Barndomens ouppklarade syskongräl blossar upp och syskonens makar tar gärna parti och har synpunkter. Drift och underhåll och vem som ska göra eller betala vad - allt kan man strida om.
– Det första jag skulle betona är att det kanske inte alltid är så vettigt att i förtid överföra ett sommarställe på barnen. Då kan man aktivt skapa konfliktsituationer, säger advokaten Harriet Rydberg på Procopé & Hornborg Advokatbyrå Ab, som arbetat med familjejuridik i drygt 30 år.

Lösningar och konsekvenser

Enligt juristen Harriet Rydberg är samägande ofta en riktigt dålig idé när det gäller släktens gamla sommarparadis. I stället för samägande finns det andra sätt att lösa delningen av ett sommarhus. Dessutom är det bäst att tänka på en generation i taget, längre kan ingen planera. Några alternativa tips:
Strunta i att överlåta sommarstället så länge den äldre generationen lever, men kom gärna överens om hur stället ska skötas och vem som gör vad.
Sälj fastigheten och dela pengarna.
Låt ett syskon köpa ut de övriga och överta egendomen.
Stycka upp marken och bygg separata fritidshus på var sin del av den ursprungliga tomten.
– Det kan vara klokare att vänta tills arvet blir aktuellt, men innan dess är det bra att i lugn och ro skriva ett testamente som styr vem som får vad. Föräldrarna kan kanske ha en känsla av vilken lösning som fungerar, men det gäller bara för följande generation. Det viktiga är att formulera sig exakt rätt i testamentet. Och vad ni är gör, försök undvika samägande, det ger bara extrajobb åt advokater, säger hon.
– Om det finns plats för en stuga till på tomten kan man möjligen samäga stället utan större skoskav – så länge som man kan lösa det där med bastuturerna. Dela för allt i världen inte på samma hus, det är hennes råd.
Det är också viktigt med avtal om praktiska frågor redan från början. Ska man samäga en fastighet är det viktigt att alla har samma syn på underhåll.

Filosofisk skillnad

När det gäller valet mellan gåva eller arv finns det inga enkla lösningar. Den grundläggande frågan är om man i första hand vill minimera skatterna eller om man vill se till att det framtida ägandet blir så bra som möjligt, säger Harriet Rydberg.
– Man kan tänka sig att två föräldrar överför en sommarstuga på sitt barn. Om barnet dör först kan beslutet inte längre återtas. Om det yngre paret är barnlöst och inget testamente ändrar läget är det barnets maka eller make som övertar stället. Om målet var att hålla allt inom släkten har man alltså i så fall misslyckats, säger hon.
– Så har vi varianten med ett par föräldrar som själva älskar sommarstället, men överlåter det på barn som egentligen hellre vill resa på semestern. Det är inte heller den bästa lösningen.
Att överlåta med förbehåll fungerar inte alltid så bra för sommarställen. Det har hänt att föräldrar som gett över stället med förbehållen livstids nyttjanderätt småningom blivit utfrusna av barnen och deras respektive. Dessutom blir det ofta konstiga diskussioner om vem som betalar vad och hur det praktiska sköts om inte allt klargjorts från början.
– Man kan också strunta i att göra någonting, men den dagen när ingen vill eller orkar ta ansvar för stället kommer det snabbt att förfalla, säger hon.

Avskräckande

Historierna om hur det kan gå snett på landet under sommaren är legio. Alla har hört talas om katastrofer som bekantas bekanta råkat ut för när friktionen mellan generationerna eller mellan oförenliga människotyper blivit för stora.
Det berättas om det gamla paret som i sitt testamente i detalj bestämt hur barnen tillsammans skulle äga och använda sommarstugan när de tog över. Föräldrarna hade delat upp sommaren åt barnen, ända ner till exakta klockslag. De hade också bestämt hur kostnaderna skulle fördelas och skissat en restaurerings- och renoveringsplan med riktlinjer för hur och var man skulle börja och i vilken ordning resten skulle göras.
När barnen var små hade de lekt tillsammans på sommarstället. Föräldrarna antog att de också som vuxna skulle leva i ständig sämja med ingifta makar och egna barn. Det här ledde till onödigt gnissel i relationerna mellan syskonen.
På en annan plats ledde ett arvsskifte till att de två syskonen blev oense om skötsel och utnyttjande av den sommarstuga de delade. Byggnaden var gammal och krävde underhåll. Båda ansåg att de själva drog största delen av lasset men fick ut minst nytta av stället.
Det blev småningom ohållbart. Eftersom syskonen inte ens kunde komma överens om hur den ena skulle lösa ut den andra fanns det bara en sak att göra. En dag hade det ena syskonet prydligt sågat av byggnaden på mitten och plockat bort sin del. Problemet var löst, konflikten kvarstod.

Tio år kan fungera

Allt brukar oftast gå bra de första fem till tio åren när syskon sköter fastigheten tillsammans, säger jurister med erfarenhet av generationsskiften på sommarställen. Ofta leder olika ambitioner i ägandet till att någon eller några vill lösa upp samägandet. Riktigt svårt kan det bli när syskonens barn med respektive kommer med i bilden. Ett dussin kusiner kan inte ha samma känsla för fastigheten som den generation som växt upp där.
Ofta är det skatterna som styr hur och när man flyttar sommarställen till följande generation. Då ska man också vara medveten om att beskattningen inte är konstant. I till exempel Sverige, Norge och Estland har man redan slopat arvs- och gåvoskatten, och i Finland var vi på god väg 2008 när båda skatterna sänktes i två omgångar. Efter det har de höjts några gånger och senast justerats en aning neråt från årsskiftet 2017.

Försäljning inom familjen

Förutom arv och gåva är försäljning till följande generation ett alternativ. Beskattningen av realisationsvinster i Finland har genomgått stora förändringar sedan 1980-talet. 1986 kunde privatpersoner skattefritt sälja fritidshus i form av aktier efter 5 år och fritidsfastigheter efter 10 år så länge det inte var i spekulativt syfte. Småningom övergick man till att beskatta realisationsvinster över vissa fastslagna maximibelopp, och år 1993 förnyades inkomstbeskattningen helt. Då indelades privatpersoners inkomster i kapital- och förvärvsinkomster, och efter vissa avdrag blev i princip allt skattepliktig inkomst. För försäljning av egen bostad har det funnits specialregler under alla dessa år.
Realisationsvinster beskattades från 1993 som kapitalinkomster, och till en början var skattesatsen 25 procent. Den har höjts en aning under åren, och för närvarande beskattas kapitalinkomster med 30 procent på summor upp till 30 000 euro och 34 procent på högre summor.

Minst dåliga sättet

Det har testats många metoder för att hålla ett sommarställe i familjen under den överskådliga framtiden. Harriet Rydberg vet att få metoder är smärtfria och ingen av dem säker.
– Om fritidsfastigheten överlåts till en stiftelse får den i regel inte längre nyttjas som familjens sommarställe, utan den skall användas i enlighet med stiftelsens stadgar och ändamål. Personligen har man ingen egentlig tillgång till stället.
– En överlåtelse till en släktförening är inte heller en ideal lösning med tanke på kommande generationer, och skattemässigt kan det också vålla huvudbry. Överföring till bolag har också testats, men då bör man poängtera att en överföring till ett bolag eller en annan juridisk person alltid är skattepliktig. En överföring till ett vanligt aktiebolag med ändamålet att avkasta dividendinkomster för aktieägarna är inte en bra lösning om avsikten är att själv använda stället och inte sälja eller hyra ut det. Egen användning kan anses som förtäckt dividend om det inte sker mot full ersättning .
– Överföring av fritidsfastigheten till ett fastighetsaktiebolag kan i vissa fall vara en vettig lösning om det gäller en större byggnadshelhet eller gård, annars förefaller det tämligen vansinnigt att binda upp sig till den mängden protokoll och bokföring. Här kan man komma ihåg de frontmannatomter som på 80- och 90-talet ombildades till 2-3 familjers bostadsbolag, ofta för att kommunen inte då tillät styckning av tomterna till mindre fastigheter. Det var ingen lycklig lösning, och det är väldigt svårt att ta sig ur den.
– Jag skulle inte krångla till det. Enklast är det om den syskonskara som vill fortsätta sommartraditionen genast gör upp spelregler, håller möten varje år och faktiskt för protokoll på de beslut som fattas. Då är allt relativt tydligt, säger Harriet Rydberg.
– Mitt förslag är att den äldsta generationen i god tid formulerar ett bra och tydligt testamente. I det kan föräldrarna också ge barnen rätt att bestämma om vem som tar emot fastigheten, och kanske redan i samband med arvet ge barnen en möjlighet att flytta fastigheten på följande generation. Det är nämligen möjligt att flytta arvet till nästa generation genom partiell avsägelse.
Då kan ett motiverat barnbarn bli enda arvtagare till fastigheten, förutsatt att det inte uppstår konflikter mellan huvudarvingarna.
Om syskonen skiftar allt i lika delar, också sommarstället, och någon senare vill avstå från sin fastighetsandel blir det fråga om en skattepliktig överlåtelse syskonen emellan. Det för med sig både arvsskatt och skatt på eventuell realisationsvinst, alternativt arvs- och gåvoskatt.
ANDRA LÄSER